Thuế Bất Động Sản 20%: Liệu Giá Nhà Có Tăng, Người Mua Khó Tiếp Cận?

Thực Trạng Và Đề Xuất Tính Thuế Bất Động Sản

Hiện tại, Bộ Tài chính đang nghiên cứu hai phương pháp chính để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Phương án thứ nhất là tính thuế trên phần lợi nhuận thực tế (giá bán trừ đi các chi phí liên quan) với mức thuế suất dự kiến là 20%. Phương án thứ hai là áp dụng mức thuế suất cố định 2% trên tổng giá chuyển nhượng trong trường hợp không thể xác định rõ ràng giá mua và các chi phí liên quan.

Trên thực tế, đề xuất mức thuế 20% này không phải là một ý tưởng mới. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 từng quy định mức thuế 25% trên lợi nhuận, hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không xác định được giá vốn và chi phí. Tuy nhiên, do những khó khăn trong việc xác minh các yếu tố này, từ năm 2015, mức thuế đã được ấn định là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng và được áp dụng cho đến nay.

Những Tồn Tại Của Mức Thuế 2% Hiện Hành Và Kỳ Vọng Từ Mức 20%

Mặc dù đơn giản, nhưng cách tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng đã bộc lộ nhiều lỗ hổng đáng kể. Điển hình, người bán có thể khai thấp giá trị chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ thuế, dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước và làm méo mó thị trường bất động sản. Hơn nữa, nhiều chuyên gia nhận định rằng phương pháp này thiếu tính công bằng khi người bán dù thua lỗ vẫn phải nộp thuế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), khẳng định: “Thuế thu nhập cá nhân là trên nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế. Quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là chưa hợp lý.”

Trong bối cảnh hiện nay, việc đề xuất phương án thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản đã quay trở lại. Bộ Tài chính cho biết, từ năm 2018, đã có thể tra cứu dữ liệu giao dịch, bao gồm lịch sử giao dịch của thửa đất và người nộp thuế. Do đó, việc trở lại phương án tính thuế trên phần lợi nhuận được xem là tiệm cận bản chất của sắc thuế thu nhập cá nhân, đánh vào phần thu nhập phát sinh thực tế, hướng đến sự minh bạch và công bằng hơn cho thị trường.

Thách Thức Và Hệ Lụy Tiềm Tàng Khi Áp Dụng Thuế 20%

Dù có những ưu điểm về nguyên tắc, nhưng việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận cũng đặt ra nhiều thách thức lớn:

• Khó khăn trong xác định chi phí và giá vốn: Bộ Tài chính cũng thừa nhận rằng việc xác định chính xác khoản lãi vẫn còn nhiều thách thức. Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chưa chắc đã đúng với thực tế. Hơn nữa, nhiều chi phí như phí môi giới, lãi vay, bồi thường, hoặc giá trị bất động sản được mua từ lâu, được cho tặng… rất khó xác định rõ ràng để tính giá vốn. Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land, nhấn mạnh: “Các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng. Ngoài ra, cần tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng, môi giới, trượt giá, sửa chữa nâng cấp bất động sản trước khi chuyển nhượng.”
• Nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao: Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS, cảnh báo rằng nếu các chi phí không được tính toán đầy đủ, người bán có thể “tính luôn khoản thuế này vào giá bán, đẩy chi phí sang người mua, khiến giá bất động sản tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở, mà đầu ra của doanh nghiệp cũng khó khăn hơn.” Điều này sẽ tạo ra một gánh nặng mới cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.
• Phức tạp hóa quy trình tính thuế: Việc xác định chính xác các khoản chi phí để tính lợi nhuận sẽ đòi hỏi một quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu và các quy định đi kèm một cách bài bản và kỹ lưỡng. Bà Tú cho rằng: “Muốn minh bạch thì cần một quá trình để xây dựng dữ liệu liên quan cũng như các quy định đi kèm.” Nếu không có sự chuẩn bị đầy đủ, việc áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến tranh chấp hoặc việc tính thuế cao hơn dự kiến.

Phân Tích Tác Động Của Thuế 20% So Với 2%

Bà Trần Thị Cẩm Tú đã đưa ra ví dụ cụ thể về tác động của dự thảo thuế 20% lợi nhuận so với 2% tổng giá trị giao dịch:

• Trường hợp có lợi cho nhà đầu tư: Nếu lợi nhuận thấp hoặc thậm chí lỗ, mức thuế 20% trên lợi nhuận có thể thấp hơn hoặc bằng 0, trái ngược với thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch bất kể lãi hay lỗ. Ví dụ: Bán bất động sản 5 tỷ đồng, khi mua 4 tỷ đồng và chi phí liên quan là 800 triệu đồng, thuế mới tính là (5 – 4,8) tỷ đồng) x 20% = 40 triệu đồng. Trong khi đó, thuế cũ là 5 tỷ đồng x 2% = 100 triệu đồng. Cách tính này sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ lướt sóng và giúp thị trường minh bạch hơn.
• Trường hợp bất lợi: Ngược lại, trong trường hợp lợi nhuận lớn, thuế 20% có thể cao hơn nhiều so với 2%. Ví dụ: Bán 10 tỷ đồng, mua 4 tỷ đồng, thuế mới = (10 – 4) tỷ đồng) x 20% = 1,2 tỷ đồng. Trong khi đó, thuế cũ là 10 tỷ đồng x 2% = 200 triệu đồng. Tình huống này gây khó khăn trong việc chứng minh chi phí như môi giới, lãi vay, thừa kế… dẫn đến tranh chấp hoặc thuế cao hơn dự kiến.

Kiến Nghị Từ Các Chuyên Gia

Các chuyên gia đều đồng thuận rằng việc áp dụng chính sách thuế mới cần được thực hiện một cách thận trọng và bài bản:

• Cần tính đúng, tính đủ: Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: “Khi xây dựng phương thức tính 20% lợi nhuận để xác định mức chịu thuế thì phải tính mức trượt giá, lạm phát, tính chi phí đầu tư xây dựng… của bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước phải tính được những chi phí hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của người chủ sở hữu nhà đất.”
• Không thể vội vàng: Cả bà Tú và ông Hoài đều chung quan điểm rằng không thể gấp gáp áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán bất động sản, vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản khi chuyển nhượng.
• Xem xét bối cảnh thị trường: Trong bối cảnh thị trường thời gian qua còn nhiều khó khăn, các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp bất động sản mong muốn các chính sách mới cần xem xét bối cảnh ban hành để không bị tác động tiêu cực.
• Ưu tiên người dân có nhu cầu thực: Việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất không phải nhằm kinh doanh bất động sản và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.