Bất động sản công nghiệp xanh: "Tấm vé vàng" đón sóng FDI chất lượng cao

Việt Nam vẫn đang giữ vững vị thế là điểm đến hấp dẫn trên bản đồ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Tuy nhiên, dòng vốn FDI đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ về chất lượng, gắn liền với các tiêu chuẩn bền vững toàn cầu. Trong bối cảnh đó, việc “xanh hóa” bất động sản công nghiệp không còn là lựa chọn mà đã trở thành “tấm vé vàng” quyết định khả năng cạnh tranh của quốc gia trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Dòng vốn FDI thế hệ mới và áp lực chuyển đổi xanh

FDI đổ vào Việt Nam cho thấy niềm tin vững chắc của nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, vốn FDI giải ngân trong 12 tháng (tính đến tháng 6/2025) đã đạt 26,2 tỉ USD, tăng 9,3% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, 12 tỉ USD vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất chế tạo trong nửa đầu năm 2025 – mức cao nhất kể từ năm 2009 – cho thấy nhu cầu lớn về mặt bằng sản xuất và kho bãi.

Tuy nhiên, dòng vốn này đang đi kèm với các tiêu chuẩn khắt khe hơn. Các tập đoàn đa quốc gia hiện nay ưu tiên các tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) và chịu áp lực lớn từ các thị trường xuất khẩu (Mỹ, EU) về việc giảm thiểu dấu chân carbon. Do đó, việc thuê nhà xưởng và khu công nghiệp (KCN) có chứng nhận xanh là một yêu cầu mang tính sống còn đối với họ.

Phát triển Bất động sản công nghiệp xanh chính là sự đáp ứng kịp thời, giúp Việt Nam:

• Sàng lọc và thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao, có cam kết bảo vệ môi trường.
• Đảm bảo tính tương thích với các chuỗi cung ứng xanh toàn cầu.
• Thực hiện cam kết Net-zero vào năm 2050 của Chính phủ.

Tiêu chuẩn “xanh”: chìa khóa nâng tầm vị thế

Yếu tố “xanh” đang trở thành tiêu chí mang tính quyết định. Các khảo sát và dữ liệu thực tế cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt:

• Ưu tiên tuyệt đối: Khảo sát của KPMG với 200 doanh nghiệp FDI cho thấy, bên cạnh vị trí và lao động, KCN xanh là một trong những ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn địa điểm đầu tư tại Việt Nam.
• Yêu cầu ràng buộc: Các chuyên gia nhận định khoảng 80% – 85% các nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu các tiêu chuẩn ESG khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất và kho bãi.

Một KCN được coi là “xanh” khi vượt qua các tiêu chuẩn nghiêm ngặt để đạt các chứng nhận quốc tế như LEED, EDGE, hay mô hình KCN sinh thái theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP. Điều này được thể hiện qua:

• Tối ưu hóa Năng lượng: Sử dụng năng lượng tái tạo (điện mặt trời mái nhà) và hệ thống quản lý năng lượng thông minh.
• Hiệu quả Tài nguyên: Tái sử dụng nước thải cho tưới tiêu, và sử dụng vật liệu xây dựng thân thiện môi trường.
• Giảm thiểu Tác động: Áp dụng công nghệ sản xuất sạch hơn, quản lý chất thải theo mô hình Kinh tế tuần hoàn.

Lợi ích kép cho nhà đầu tư

Việc lựa chọn bất động sản công nghiệp xanh không chỉ là tuân thủ mà còn mang lại lợi ích kinh tế rõ rệt:

• Giảm chi phí vận hành: Nhà xưởng xanh giúp giảm chi phí điện, nước từ 20% đến 40% so với nhà xưởng truyền thống.
• Nâng cao uy tín và tiếp cận vốn: Giúp doanh nghiệp dễ dàng tham gia vào các chuỗi cung ứng xanh toàn cầu và tiếp cận các gói tín dụng xanh ưu đãi.
• Tăng giá trị tài sản: Các KCN xanh, chất lượng cao như DEEP C (Hải Phòng/Quảng Ninh) hay Nhơn Trạch 6D (Đồng Nai) đang trở thành hình mẫu cho thế hệ KCN mới, có khả năng giữ giá và tỷ lệ lấp đầy cao.

Thách thức và giải pháp thúc đẩy chuyển đổi

Mặc dù nhu cầu thị trường đang rất cao, việc chuyển đổi sang mô hình KCN xanh vẫn đối mặt với những rào cản lớn:

• Chi phí đầu tư ban đầu: Chi phí xây dựng ban đầu cho một KCN xanh có thể cao hơn 10% đến 30% so với KCN truyền thống.
• Nguồn vốn và kinh nghiệm: Thiếu nguồn vốn dài hạn, cùng với kinh nghiệm chuyên môn trong việc thiết kế, vận hành và cấp chứng chỉ cho công trình công nghiệp xanh.

Để giải quyết các thách thức này, Chính phủ và các địa phương cần có những động thái mạnh mẽ:

• Chính sách đột phá: Hoàn thiện khung pháp lý về KCN sinh thái, kèm theo các cơ chế ưu đãi vượt trội về đất đai, thuế và thủ tục hành chính để tạo động lực cho chủ đầu tư.
• Đòn bẩy tài chính xanh: Thiết lập các quỹ tín dụng xanh và các gói hỗ trợ lãi suất ưu đãi, giảm thuế cho các dự án phát triển và chuyển đổi KCN xanh, nhằm giảm bớt gánh nặng vốn ban đầu.
• Hợp tác chuyển giao công nghệ: Đẩy mạnh hợp tác quốc tế để tiếp cận công nghệ, đào tạo nhân lực và huy động nguồn vốn cho các dự án hạ tầng xanh.

Bất động sản công nghiệp xanh chính là đòn bẩy kép, vừa nâng cao chất lượng môi trường đầu tư, vừa thực hiện cam kết phát triển bền vững của quốc gia. Việt Nam cần nắm bắt cơ hội vàng này để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, tạo ra sự phát triển kinh tế bền vững, thịnh vượng trong dài hạn.